인천광역시 미추홀구 주안동 주은스카이빌 부동산 경매, 2회 유찰로 51% 할인

한줄 요약

내 경험상, 2회 유찰로 감정가의 절반 가까이 떨어진 이 물건은 가격 매력도가 높지만, 유찰 이유를 자세히 살펴봐야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 주안서로54번길 18, 6층602호 (주안동,주은스카이빌)

인천광역시 미추홀구 주안서로54번길 18에 위치한 주은스카이빌 6층602호는 경매 물건입니다. 위치상으로는 주안동 중심에 자리잡고 있으며, 교통편의성도 괜찮은 편입니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 공간 활용도가 어느 정도일지는 직접 확인이 필요합니다. 주변 환경은 주거 지역으로, 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 6,000만원에서 현재 최저입찰가가 7,840만원으로 51% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 시세와 비교하면, 상당한 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 예상 낙찰가는 감정가 대비 49%인 8,232만원 전후로 예측됩니다. 솔직히 말하면, 이 정도의 할인율이라면 충분히 매력적으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 확인할 것은 2014년 10월 31일 설정된 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있다면, 전입일과 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있으니 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 등은 현재로서는 가능성이 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률은 주변 시세와 임대료 수준에 따라 다르겠지만, 월세로 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 하지만, 한 가지 걸리는 건 두 번의 유찰 이유입니다. 현장 방문을 통해 구체적인 상태나 문제점을 확인하는 것이 중요합니다. 호재로는 미추홀구 주안동 일대의 개발 계획이 있지만, 구체적인 진행 상황은 별도로 조사해야 합니다.

내가 입찰한다면

2회 유찰된 물건이므로 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향된 8,300만원 정도로 설정할 수 있을 듯합니다. 취등록세는 약 378만원 정도 예상되므로 총 투자금은 8,678만원이 필요할 것입니다. 명도 문제는 현황조사서를 통해 점유자 확인 후 인도명령 가능성을 검토해야 합니다.