청주 덕암로 부동산 경매, 1회 유찰 38억

한줄 요약

청주 덕암로 대형 부동산 경매, 1회 유찰로 가격이 매력적이지만, 공실 상태와 유치권 이슈는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길 17

이 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길 17에 위치한 부동산으로, 면적은 1431.2㎡(432.9평)입니다. 주변은 주거 및 상업지역이 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 나쁘지 않습니다. 하지만 1층부터 4층까지의 공실 상태는 수익성을 고민해야 할 부분입니다. 지하 1층은 현재 기계실, 창고 및 주차장으로 사용 중이라 다소 활용도가 제한적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 54억 4,753만원으로 책정되었으나, 1회 유찰 후 최저입찰가는 38억 1,327만원으로 감정가의 69% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당한 할인율이지만, 예상 낙찰가는 약 40억 393만원 전후로 추측됩니다. 이는 최저입찰가 대비 약간의 상승을 고려한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 박종훈 씨가 신고한 유치권은 부존재 확정 판결이 내려졌으므로 큰 걱정은 없습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 정확히 확인해야 합니다. 공실 상태이기 때문에 명도는 크게 어렵지 않을 것으로 보이지만, 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 강점은 가격입니다. 1회 유찰로 인해 매력적인 가격이지만, 공실 상태와 건물 활용도 제한은 수익성을 저해할 수 있는 요소입니다. 예상 수익률을 높이기 위해서는 공실 문제를 해결하고, 건물의 용도 변경 및 리모델링을 고려해볼 만합니다. 주변 상권의 발달 여부에 따라 부동산 가치 상승이 예상되기도 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 1회 유찰된 점을 감안할 때 다소 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 더 높은 40억대 초반이 적당해 보입니다. 취등록세 약 1억 8,418만원을 포함한 총 투자금은 약 40억 9천만원 정도로 예상됩니다. 공실 해소 방안을 사전에 준비해두는 것이 중요하며, 건물 활용 계획을 면밀히 세워야 합니다.