칠곡 복성리 부지 경매, 3회 유찰 7.6억

한줄 요약

3회 유찰로 가격 매력적이지만, 맹지와 경계 불확실성 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 경상북도 칠곡군 약목면 복성리 174-1

경상북도 칠곡군 약목면 복성리에 위치한 3413㎡(1032.4평)의 대형 부지입니다. 현재는 공장 건부지와 잡종지로 사용 중이며, '천국무역'이라는 상호가 표시된 철재 펜스로 둘러싸여 있어요. 주변은 전형적인 시골 마을 분위기로, 도시생활에 익숙한 사람들에겐 다소 외진 느낌일 수 있습니다. 대구시내와의 접근성은 자동차로 약 30분 거리로, 교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 22억 1,477만 원에서 무려 3회 유찰되어 현재 최저입찰가는 7억 5,966만 원입니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 솔직히 말하면 상당히 매력적입니다. 인근 유사 부지의 거래 사례가 드물어 직접 비교가 어렵지만, 대략적인 시세 대비 매력적인 가격인 것은 사실입니다. 예상 낙찰가는 약 7억 9,764만 원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 29일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인할 필요가 있는데, 점유자 '천국무역'이 있어 명도 과정에서 시간과 노력이 필요할 수 있습니다. 특히 일부 맹지와 경계 불확실성은 경계측량이 요구되어 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권 관련 이슈는 현재로서는 없지만, 꼭 현장 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 만큼 가격적 메리트는 확실합니다. 그러나 맹지 부분과 경계 확정 관련 리스크는 고려해야 합니다. 만약 인근 지역 개발 호재가 발생한다면 상당한 가치 상승을 기대할 수 있지만, 현재로서는 확실한 정보는 없습니다. 예상 투자 수익률은 현 시점에서 정확히 계산하기 어려우나, 용도 변경이나 재개발 가능성을 따져볼 만합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 비교적 낮을 것으로 예상되지만, 경험상 방심은 금물입니다. 개인적으로 입찰가를 7억 7천만 원 전후로 설정하고, 취등록세 약 3,669만 원을 포함한 총 투자금은 약 8억 1,369만 원으로 예상합니다. 경계 확정과 맹지 해소를 위한 추가 비용을 감안하여 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.