화성 해창리 부동산 경매, 21억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가 대비 30% 할인된 가격이지만, 훼손된 건물 상태가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 팔탄면 해창리 143-4

경기도 화성시 팔탄면 해창리에 위치한 이 부동산은 총 면적 4485㎡, 약 1356.7평입니다. 주변은 공장용지로 개발되어 있는 지역이라 상업적 활용 가치가 높습니다. 다만, 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 약 30억 4,652만원으로 설정되었지만, 1회 유찰 후 현재 최저입찰가는 약 21억 3,256만원으로 감정가의 70%에 해당합니다. 인근 시세와 비교해보면 상당히 매력적이지만, 예상 낙찰가를 22억 3,919만원 전후로 보면 약간의 경쟁이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 2월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사를 통해 추가 확인이 필요하며, 제시외 건물 포함 일괄매각 조건이라 복잡할 수 있습니다. 특히, 훼손된 건물 상태와 2층 멸실은 유치권이나 법정지상권 이슈가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 공장용지로서의 잠재적 가치가 있지만, 훼손된 건물로 인한 수리 비용과 리스크가 있습니다. 수익률을 기대하기 위해선 초기 투자금 외에도 추가적인 유지보수 비용을 고려해야 합니다. 호재로는 주변 산업단지 개발 계획이 있지만, 이는 장기적 관점에서의 이야기입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 다소 높아질 가능성이 있습니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 22억 5천만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세 포함 총 투자금은 약 23억 3,919만원으로 예상되며, 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다.