서노송동 부동산 경매, 3회 유찰 6.2억

한줄 요약

전주 서노송동의 부동산 경매가 3회 유찰돼 66% 할인된 6.2억에 도전할 기회가 생겼습니다.

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 서노송동 567-9

이 부동산은 전주시 완산구 서노송동에 위치하며, 대지 면적이 446.0㎡(약 134.9평)입니다. 주변은 주거지역으로, 전통적인 주택가와 상업시설이 조화롭게 어우러져 있습니다. 교통은 전주 중심지와 인접해 있어 차량 이용 시 접근성이 좋습니다. 다만 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 3,060만원으로 책정되었으나, 3회 유찰을 거치며 최저입찰가는 6억 2,789만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 34%에 해당하는 금액으로, 인근 시세와 비교해도 매우 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 6억 5,929만원 전후로 판단되며, 이는 28% 이상의 할인율을 보여줍니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 9월 6일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 검토가 필요하지만, 현재로서는 임차인의 권리관계가 불분명합니다. 제시외 건물 포함으로 일괄 매각되며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 화장실이 멸실 상태라는 점도 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰로 인해 가격 매력도는 상당합니다. 다만, 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 난항이 예상됩니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 가능할 것으로 보이며, 전주시의 발전 가능성을 감안할 때 장기적으로 긍정적입니다. 그러나, 주변 상권의 경쟁과 개발 제한 등은 악재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이번 경매는 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 6억 5천만원 선으로 보며, 취등록세 약 3,032만원을 포함해 총 투자금은 6억 8천만원 정도가 예상됩니다. 입찰 전 임차인 문제와 명도 가능성을 철저히 검토하는 것이 관건입니다.