서구 도안동 사무실 경매, 2회 유찰 1.1억

한줄 요약

8월 13일 입찰, 2회 유찰되어 감정가의 49%로 내려온 도안동 사무실 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5667

경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도안동 1760 지산프라자 4층401호

대전광역시 서구 도안동에 위치한 지산프라자 4층의 사무실 물건입니다. 면적은 73.8㎡(약 22.3평)으로, 사무실로 적합한 공간입니다. 한 가지 특이한 점은 401호부터 405호까지 경계벽 없이 하나의 큰 사무실로 사용되고 있다는 점인데요, 이는 공간 활용도에 따라 장점이 될 수도 있지만, 필요시 별도의 경계벽 설치 비용이 추가될 수 있습니다. 주변은 상업지구로, 교통편도 비교적 양호한 편입니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 2억 2,800만원에서 시작해 현재 최저입찰가는 1억 1,172만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 사무실 시세를 보면, 유사한 면적대의 사무실이 약 2억에서 거래되고 있어, 현 최저가 대비 약 50% 정도 저렴한 상태입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 1,730만원 전후로 예상되며, 이는 취등록세를 포함한 총 투자금 약 1억 2,270만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 28일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 확인이 필요하며, 등기부 등본과 현황조사서를 통해 정확한 점유자 및 임차인의 대항력 여부를 파악해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 경계벽 문제로 인해 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 도안동은 꾸준히 발전하고 있는 지역으로, 상업지구 내 위치한 이 사무실은 임대 수익을 기대할 만합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 이상이 될 것으로 보이며, 이는 안정적인 수익 창출이 가능합니다. 단, 경계벽 문제로 인해 임대나 매매 시 제한이 있을 수 있어 이를 주의해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높지 않을 것으로 예상되지만, 2회 유찰된 만큼 관심을 갖는 투자자들이 있을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 1억 1,300만원대를 추천하며, 이는 경쟁률을 고려해 약간의 여유를 둔 금액입니다. 입찰 전에는 임차인 현황과 경계벽 문제를 철저히 검토하고, 명도 난이도를 충분히 고려한 전략을 세워야 할 것입니다.