빌딩매매 계약서 앞에서 3번 멈췄던 진짜 이유

얼마 전 후배 한 명이 5층짜리 근린생활시설 매물을 들고 왔습니다. 사진만 보면 깔끔했습니다. 1층은 커피숍, 2층은 병원, 위층은 사무실. 중개사는 공실 걱정 없는 수익형 빌딩이라고 했고, 후배는 이미 마음이 반쯤 넘어가 있더군요. 그런데 현장에 같이 가서 20분쯤 둘러본 뒤 저는 바로 말했습니다. 이건 가격보다 먼저 임차인부터 봐야 한다고요.

빌딩매매는 아파트 사듯이 층, 향, 역세권만 보고 들어가면 위험합니다. 특히 초보는 월세 총액만 보고 계산기를 두드립니다. 월세가 1,500만 원이면 대출이자 빼도 남겠네, 이런 식입니다. 현장에서는 그 숫자가 제일 먼저 흔들립니다. 임대차계약서, 관리비 체납, 불법 증축, 소방 문제, 엘리베이터 수리비, 세금까지 붙기 시작하면 처음 본 수익률은 꽤 자주 무너집니다.

월세 1,500만 원짜리 빌딩이 좋아 보였던 이유

그 매물의 매매가는 38억 원이었습니다. 보증금 합계는 3억 8,000만 원, 월세는 부가세 별도 기준 약 1,520만 원. 표면 수익률만 보면 나쁘지 않아 보였습니다. 중개사가 보여준 자료에는 연 임대수입과 공실률이 보기 좋게 적혀 있었고, 주변 신축 꼬마빌딩 거래 사례도 같이 붙어 있었습니다.

그런데 제가 먼저 본 건 월세가 아니라 임차인 구성이었습니다. 1층 커피숍은 장사가 잘돼 보였지만 계약 만기가 8개월 남아 있었습니다. 2층 병원은 원장님이 건물주와 구두로 렌트프리 3개월을 약속받았다고 했습니다. 4층 사무실은 실제 사용하는 사람이 계약서상 임차인과 달랐고요. 이런 건 숫자표에는 잘 안 나옵니다.

빌딩은 임차인이 곧 현금흐름입니다. 그런데 임차인 상태를 확인하지 않고 월세 합계만 믿으면, 매수 후 첫해부터 생각보다 손이 많이 갑니다. 저는 매물을 볼 때 최소한 아래 항목은 따로 적습니다.

• 각 층 임대차계약 만기일과 갱신 가능성
• 보증금, 월세, 관리비, 부가세 처리 방식
• 체납 여부와 연체가 반복된 이력
• 실사용자와 계약자 일치 여부
• 상가건물 임대차보호법 적용 가능 구간

솔직히 여기서부터 귀찮습니다. 그런데 이 귀찮은 확인을 안 하면 나중에는 돈으로 배우게 됩니다. 저도 예전에 보증금 승계 금액을 제대로 따지지 않고 낙찰가만 보고 들어갔다가, 잔금 때 현금 계획이 꼬여 식은땀을 흘린 적이 있습니다.

현장에서 가격보다 먼저 보는 것들

빌딩매매 현장에 가면 저는 건물 외관보다 뒤쪽 골목과 계단실을 먼저 봅니다. 전면 사진은 누구나 예쁘게 찍습니다. 문제는 쓰레기 적치, 누수 흔적, 불법 창고, 옥상 증축 같은 게 뒤쪽과 계단실에서 많이 보인다는 겁니다.

한 번은 24억 원대 건물을 보러 갔는데, 매도인이 옥상 휴게공간이라고 설명한 곳이 사실상 무단 증축에 가까웠습니다. 건축물대장에는 없는 공간이었고, 임차인은 그 공간을 창고처럼 쓰고 있었습니다. 이게 매수 후 적발되면 시정명령, 이행강제금, 임차인과의 분쟁이 한꺼번에 올 수 있습니다. 수익률 0.2% 더 높다고 좋아할 문제가 아닙니다.

건물 상태는 눈으로만 보면 안 됩니다

외벽 크랙이 있다고 무조건 나쁜 건 아닙니다. 반대로 외벽이 깨끗하다고 안전한 것도 아닙니다. 중요한 건 돈이 들어갈 가능성입니다. 옥상 방수는 언제 했는지, 엘리베이터 정기검사에서 지적사항은 없었는지, 주차장 기계식 설비가 멈춘 적은 없는지 봐야 합니다.

기계식 주차장은 특히 초보가 가볍게 넘기기 쉽습니다. 그런데 수리비가 몇백만 원 단위로 끝나지 않는 경우도 많습니다. 엘리베이터도 마찬가지입니다. 낡은 건물은 한 번 고장 나면 임차인 민원이 바로 들어오고, 병원이나 학원처럼 방문객이 많은 업종은 더 민감합니다.

• 옥상 방수와 누수 흔적
• 전기 용량과 업종 변경 가능성
• 소방시설 점검 이력
• 엘리베이터, 주차설비 유지비
• 건축물대장과 실제 사용 상태 차이

대출이 된다는 말과 실제 잔금은 다릅니다

빌딩매매에서 가장 많이 듣는 말 중 하나가 대출 많이 나온다는 말입니다. 그런데 이 말은 절반만 믿어야 합니다. 은행은 매매가만 보지 않습니다. 감정가, 임대수익, 차주 소득, 기존 부채, 공실 가능성, 업종 위험까지 같이 봅니다. 같은 건물이라도 사람에 따라 대출 한도가 달라집니다.

예를 들어 매매가 38억 원 건물에 대출 24억 원이 가능하다고 들었다고 해보죠. 보증금 3억 8,000만 원을 승계한다고 해도 취득세, 중개보수, 법무비, 일부 수리비, 예비비를 더하면 자기자본이 생각보다 많이 필요합니다. 잔금일에 맞춰 대출이 늦어지면 계약금이 위험해질 수도 있습니다.

저는 그래서 계약 전 은행 상담을 최소 두 군데 이상 받습니다. 가능하다는 말만 듣지 않고, 예상 감정가와 금리 조건, 원금 상환 방식, 중도상환수수료까지 적어둡니다. 특히 금리가 조금만 올라가도 월 현금흐름이 바로 줄어드는 구조라면, 그 빌딩은 싸게 사도 마음이 불편합니다.

수익률 계산은 보수적으로 해야 오래 갑니다

중개자료의 수익률은 대개 깔끔합니다. 공실이 없고, 수리비도 적고, 세금도 단순하게 들어가 있죠. 저는 실제 계산할 때 최소 1개월 공실, 연간 수선비, 관리비 미회수 가능성, 임대료 조정 가능성을 따로 넣습니다. 그러면 처음 5%대로 보이던 수익률이 3%대로 내려오는 일도 있습니다.

이 숫자를 보고 실망할 필요는 없습니다. 오히려 진짜 모습을 본 겁니다. 빌딩은 장부상 수익률보다 버틸 수 있는 구조가 중요합니다. 1년 정도 임차인 한두 팀이 흔들려도 이자를 감당할 수 있어야 합니다. 그래야 급매로 되파는 상황을 피할 수 있습니다.

초보가 피했으면 하는 빌딩매매 함정

제가 초보에게 가장 말리고 싶은 건 급한 마음입니다. 좋은 물건은 빨리 잡아야 한다는 말, 현장에서 많이 듣습니다. 맞는 말일 때도 있습니다. 그런데 초보에게는 그 말이 독이 되는 경우가 더 많습니다. 빠른 판단은 경험이 쌓인 뒤에나 무기가 됩니다.

특히 임차인 명도 리스크가 있는 건물, 불법 용도 변경이 섞인 건물, 주변 개발 호재만 앞세운 건물은 천천히 봐야 합니다. 호재는 광고에 크게 적히지만, 비용은 계약 후에 조용히 나타납니다. 실제로 역세권 개발 예정지라며 소개받은 건물 중에는 도로 저촉, 주차 부족, 낡은 설비 때문에 임대료를 올리기 어려운 곳도 있었습니다.

• 호재 설명만 길고 현재 임대수입 근거가 약한 물건
• 매도인이 계약서와 관리자료 공개를 꺼리는 물건
• 건축물대장과 현황이 다른 부분이 많은 물건
• 대출 가능 금액을 말로만 확인한 물건
• 주변 실거래보다 비싼 이유가 명확하지 않은 물건

그리고 권리관계도 아파트보다 더 촘촘히 봐야 합니다. 등기부등본상 근저당, 가압류만 보는 게 아닙니다. 임차인 보증금, 사업자등록, 확정일자, 점유 관계, 관리비 체납까지 맞물립니다. 경매 물건이라면 배당요구 여부와 대항력 판단이 특히 중요합니다. 한 줄 놓치면 수익률 문제가 아니라 원금 방어 문제가 됩니다.

제가 실제로 쓰는 판단 순서

저는 빌딩을 볼 때 첫날 바로 가격 협상부터 하지 않습니다. 먼저 현장 동선을 봅니다. 지하철역에서 걸어오는 길, 점심시간 유동인구, 저녁 시간 업종 분위기, 주차 난이도, 주변 공실 간판을 확인합니다. 같은 역세권이라도 골목 하나 차이로 임차인 선호가 달라집니다.

그다음 임대차 자료를 맞춰봅니다. 중개자료, 임대차계약서, 실제 점유자를 비교합니다. 숫자가 맞지 않으면 이유를 묻습니다. 답변이 흐리면 저는 한 발 물러납니다. 빌딩매매는 모르는 걸 안고 들어가는 게임이 아닙니다. 모르는 걸 최대한 줄이는 과정에 가깝습니다.

가격을 봅니다. 주변 실거래, 현재 임대수입, 향후 수리비, 대출 조건을 놓고 내가 감당 가능한 가격을 정합니다. 매도 희망가가 아니라 내가 버틸 수 있는 가격입니다. 이 차이를 구분해야 합니다. 남들이 괜찮다고 하는 가격과 내 통장에 맞는 가격은 다를 수 있습니다.

빌딩매매는 잘 잡으면 안정적인 현금흐름과 자산가치 상승을 같이 기대할 수 있습니다. 그런데 겉으로 멋져 보이는 건물일수록 안쪽 숫자를 더 차갑게 봐야 합니다. 저는 아직도 현장 갈 때 들뜨는 마음이 있습니다. 다만 계약서 앞에서는 일부러 속도를 늦춥니다. 좋은 건물은 사람을 조급하게 만들지만, 오래 버티는 투자는 대개 천천히 확인한 사람 쪽에 남습니다.