부암동 상가 경매, 2회 유찰 36억

한줄 요약

부암동 부암제일상가, 2회 유찰로 최저가 36억까지 내려왔지만, 유치권 및 복잡한 권리관계에 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 백양산로 48 (부암동,부암제일상가)

부산광역시 부산진구 부암동에 위치한 부암제일상가는 1403.0㎡(약 424.4평)의 대형 상가로, 주변 상권과의 연계성이 중요한 물건입니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 하지만 건물 내 제시외 건물과 일부 인접토지와의 복잡한 관계가 걸립니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 74억 8,319만원이지만, 2회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 36억 6,676만원입니다. 이는 감정가의 49% 수준으로, 큰 폭의 할인이라 매력적입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 약 51% 저렴하다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 38억 5,010만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 근저당권으로, 일부 전세권이 앞서 존재하며, 유치권 신고가 있었으나 법원 판결로 무효화된 상태입니다. 다만, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요하고, 명도 과정에서 복잡한 점이 있을 수 있습니다. 특히, 인접토지와의 건축물 관계를 명확히 이해해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 상가는 가격 면에서 매력적이나, 복잡한 권리관계와 명도 리스크가 큽니다. 예상 수익률을 계산하기 전에, 명도 비용과 시간 소요를 충분히 고려해야 합니다. 만약 상권 활성화가 이루어진다면, 장기적인 가치 상승이 기대되지만, 현재로선 불확실성이 큽니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 복잡한 권리관계와 유치권 문제가 걸림돌로 작용할 테니까요. 권장 입찰가는 37억 전후로 조심스럽게 접근하는 것이 좋겠습니다. 취등록세 약 1억 7,710만원을 포함하면 총 투자금은 약 38억 7,710만원으로 예상됩니다. 충분한 법적 검토와 현장 답사를 통해 리스크를 최소화해야 합니다.