울주 웅촌면 임야 경매, 2회 유찰 1.2억

한줄 요약

2회 유찰로 가격 매력이 있지만, 맹지 상태와 임차인 이슈가 걸림돌입니다.

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경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2589

경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-6

울산광역시 울주군 웅촌면 통천리에 위치한 이 경매 물건은 총 1833.0㎡(약 554.5평) 규모의 부동산입니다. 목록 2는 맹지 상태로 경계 부분에 석축이 설치된 임야이며, 목록 9는 주택부지로 조성된 나지 상태로 폭 약 3.5미터의 진입도로에 접해 있습니다. 목록 11 또한 주택부지로 조성된 나지 상태로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있으며, 지상에 컨테이너 1개 동이 있지만 매각에서 제외됩니다. 주변 환경은 자연경관이 좋지만, 교통편은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,229만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 1,872만원으로 51% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,466만원으로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 3,039만원입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 9월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 임차인의 대항력 여부가 중요한 변수로 작용할 수 있습니다. 목록 2의 맹지 상태와 경계 부분 석축은 향후 개발 시 유치권이나 법정지상권과 같은 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격 매력이 있지만 맹지 상태와 임차인 이슈가 걸림돌입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상 가능할 것으로 보이지만, 개발 가능성이나 임차인 문제 해결 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 지역 개발 호재가 있다면 수익성을 더욱 끌어올릴 여지가 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰하려면 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 약 1억 2,000만원 선입니다. 취등록세 약 573만원을 고려하면 총 투자금은 1억 3,000만원 안팎으로 예상됩니다. 임차인 대항력 여부와 맹지 상태 해결 가능성을 철저히 검토한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.