울주군 공장 경매, 2회 유찰 21억

한줄 요약

2회 유찰로 최저입찰가가 크게 떨어졌지만, 공장 가동 중단 상태로 인한 리스크가 큽니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-9

이번 경매 물건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리에 위치한 대규모 공장 부지입니다. 면적이 무려 11,919.1㎡(약 3,605평)로 상당히 크며, 일괄매각 대상입니다. 제시외 건물이 포함되어 있고, 기계기구 중 일부는 매각에서 제외됩니다. 주변 환경은 주로 공업 지역으로, 현재 공장이 상당 기간 폐문 상태라 운영이 중단된 곳입니다. 솔직히 말하면, 현장 상태가 엉망일 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 42억 9,289만원이지만, 2회 유찰되어 현재 최저입찰가는 21억 352만원입니다. 51% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교했을 때 유사한 공장 부지가 거래된 기록이 없어 단순 비교는 어렵습니다. 예상 낙찰가는 22억 869만원 수준으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 10월 10일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 명확하지 않으니, 등기부 및 현황조사서를 꼭 확인해야 합니다. 또한, 기계설비 중 일부가 현대캐피탈 소유로 추정되며 경매에서 제외됩니다. 공장 가동 중단 상태로 인해 정상 가동 여부와 수리 필요성을 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 폐문 상태의 공장을 되살리기 위해서는 상당한 추가 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 맹지라는 리스크도 있어 접근성 문제도 고려해야 합니다. 다만, 대규모 부지라는 점은 매력적이며, 향후 공장 가동을 재개한다면 수익성은 높아질 수 있습니다. 하지만 현재 상태에서는 리스크가 크다는 점을 명심해야 합니다.

내가 입찰한다면

내가 이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 봅니다. 상태가 좋지 않기 때문에, 경쟁자는 많지 않을 듯합니다. 권장 입찰가는 22억 전후로 잡고, 취등록세는 약 1억 160만원 정도 예상해야 합니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 상태를 확인하고, 추가 투자 금액과 리스크를 충분히 고려해야 합니다.