제주 협재리 부동산 경매, 2회 유찰 8.3억

한줄 요약

감정가 대비 89% 할인된 가격으로, 제주 협재리의 넓은 자연림 경매 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1011

경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리 2271

이번 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 협재리에 위치한 약 40197㎡(약 12159.6평)의 대규모 부동산입니다. 자연림 상태로 산림이 우거져 있으며, 토지 경계가 불명확하여 분묘의 소재 여부도 확인이 어렵다고 합니다. 지적도상 맹지로 분류되어 있으며, 인접지를 통해 출입이 가능하다고 하니 교통 접근성이 조금 떨어질 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건은 감정가가 71억 332만원이었으나 두 번의 유찰을 거쳐 현재 최저입찰가는 8억 3,569만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 89% 할인된 가격으로, 이는 인근 시세와 비교해도 상당한 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 8억 7,748만원 전후로 평가됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 12월 17일의 근저당권으로, 이를 기준으로 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 큽니다. 다만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 입찰 전 반드시 정확한 정보 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성은 낮아 보이지만, 분묘 소재 여부가 불확실한 점이 걸리는 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 감정가에 비해 상당히 저렴한 가격이지만, 자연림 상태로 개발에 난항을 겪을 수 있는 점이 리스크입니다. 또한, 맹지 특성상 활용도에 제한이 있을 수 있으며, 분묘 여부에 따라 개발 가능성이 달라질 수 있습니다. 예상 수익률은 구체적인 개발 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 넓은 자연림은 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 입찰가는 8억 중반대가 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 4,036만원 정도로 예상됩니다. 입찰 전에 분묘 조사와 맹지 특성에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.