울산 방어동 부동산 경매, 4회 유찰 1.4억

한줄 요약

이 물건, 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24%까지 떨어졌지만, 임차인 현황과 권리관계 꼼꼼히 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 방어동 913-34

울산광역시 동구 방어동에 위치한 이 부동산은 198.0㎡(59.9평) 규모입니다. 현재 노유자시설로 사용 중인 어린이집 건부지로, 주변에는 주거 지역이 밀집해 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 인근 주민들이 이용할 가능성이 높은 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,925만원인데, 4회 유찰되면서 최저입찰가가 1억 4,388만원으로 감정가의 24%까지 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교하면 최소 76% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 5,107만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 근저당권으로, 선순위 근저당권이 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 면밀히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4번이나 유찰된 점은 리스크가 될 수 있습니다. 하지만 이런 가격 메리트는 무시하기 어렵죠. 투자 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상도 기대할 수 있습니다. 다만, 어린이집의 운영 지속 여부와 지역 내 인구 감소 등이 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이지만, 임차인 문제와 명도 난이도를 고려해 전략을 세워야 합니다. 권장 입찰가는 1.5억 정도로 생각합니다. 취등록세는 약 694만원을 고려해 총 투자금은 1.5억 후반대로 예상됩니다. 입찰 전, 임차인 현황을 반드시 확인하세요.