전주 효자동 빌라 경매, 2회 유찰 9.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 많이 내려왔지만, 내부 하자와 공사 중단 상태가 큰 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 전라북도 전주시 완산구 효자동3가 1608-12

전라북도 전주시 완산구 효자동3가에 위치한 이 빌라는 300.0㎡(약 90.8평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주거 지역으로, 인근에 상업시설과 학교가 있어서 생활 편의성이 뛰어납니다. 그러나 솔직히 말해서, 상하수도 배관이 절단된 상태, 각층 화장실 마감이 안된 상태 등 내부 공사가 미완료된 상태라 추가 공사비용을 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 8,581만원으로 책정되어 있으며, 현재 최저입찰가도 동일합니다. 인근 시세와 비교하면 무려 2회 유찰로 인해 가격이 상당히 내려왔지만, 공사 미완료 상태를 감안하면 현실적인 매입가로 보입니다. 예상 낙찰가는 약 10억 3,510만원 전후로, 취등록세 등을 고려하면 총 투자금은 약 10억 8,271만원 정도 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 5일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인해야 합니다. 특이사항으로는 제시외 건물 매각 포함, 다락에서의 누수 흔적 등이 있어, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 하자 보수에 대한 리스크는 존재합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 리스크가 크지만, 그만큼 투자 가치도 있습니다. 전주의 주거 선호 지역에 위치하고 있어, 하자를 보수하고 나면 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 예상 수익률은 내부 공사비용에 따라 크게 달라질 수 있으니, 보수 비용을 충분히 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 내부 공사 상태가 경쟁률을 낮출 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 8억 후반대에서 9억 초반대로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세 약 4,761만원을 포함해 총 투자금을 계산해보면, 리스크를 감안한 신중한 입찰이 필요합니다.