김해 진영읍 토지 경매, 7회 유찰 1,352만

한줄 요약

7번 유찰된 물건, 최저가 1,352만원으로 입찰 기회가 있지만, 맹지와 농지전용 허가 문제 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 진영읍 신용리 219-14

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 진영읍 신용리에 위치한 726.0㎡(219.6평)의 토지입니다. 이 토지는 휴경지 상태로, 목록1은 맹지로 되어 있으며 목록2를 통해 접근 가능합니다. 목록2는 도로와 접해 있어 차량 출입이 가능하다는 것이 특징입니다. 주변은 전원주택 및 농지가 혼재된 지역으로, 개발 가능성보다는 현재 상태로 이용하기 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,005만원이었으나, 7회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 1,352만원으로 88%나 할인되었습니다. 인근 토지 시세와 비교해도 상당히 저렴한 수준이지만, 맹지 및 농지전용 허가 등 여러 가지 조건을 고려해야 합니다. 예상 낙찰가는 최저가 근처인 1,420만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 1월 4일 설정된 근저당권입니다. 다행히 선순위 권리사항은 없어 보이지만, 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 임차인 현황도 명확히 조사해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 맹지 상태와 농지전용 허가 여부가 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 하지만 농지전용 허가와 맹지 문제는 해결해야 할 과제입니다. 김해시 주변 개발 소식이 있지만, 이 토지 자체의 개발 가능성은 높지 않아 보입니다. 월세 전환보다는 장기적 보유를 통한 가치 상승을 노려야 할 듯합니다. 수익률은 높지 않지만, 저렴한 가격에 매입할 수 있다는 점에서 매력적입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 7번이나 유찰된 물건이기 때문에 경쟁자도 많지 않을 것입니다. 권장 입찰가는 최저가에 가까운 1,420만원 정도로 잡고, 취등록세 약 65만원을 포함해 총 투자금을 1,485만원 정도로 예상합니다. 맹지 문제와 농지전용 허가 여부는 철저히 검토해야 하며, 장기 보유 전략을 고려하겠습니다.