주안동 아파트 경매, 1회 유찰 1.3억

한줄 요약

위반건축물로 인한 리스크 있지만, 가격 메리트는 확실한 경매물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 한나루로563번길 14-19, 비동 4층402호 (주안동,터빌리지2차)

인천 미추홀구 주안동에 위치한 터빌리지2차 아파트입니다. 비동 4층 402호이며, 면적은 0㎡로 명시되어 있으나, 이는 데이터 오류일 가능성이 높습니다. 주변은 주거지역으로, 편의시설과 교통 접근성이 좋습니다. 특히, 인천 지하철 1호선 주안역이 가까워 출퇴근이 용이하다는 장점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 9,800만원이며, 현재 최저입찰가는 1억 3,860만원으로 감정가 대비 30% 할인된 상태입니다. 인근 유사 아파트의 실거래가는 약 2억 5천만원 수준으로, 이 물건의 최저입찰가는 시세 대비 약 44% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 4,553만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 10월 24일 설정된 근저당권입니다. 임차인현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 무단증축으로 인한 5.04㎡의 경량철골조 주거 부분이 주의사항입니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위반건축물로 인한 리스크가 있지만, 가격 메리트가 상당하여 단기 투자로는 나쁘지 않은 선택입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.5%로 예상되며, 현시점에서는 무단증축 부분의 법적 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다. 다만, 이 부분이 향후 매도 시 발목을 잡을 수 있음은 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

이 물건의 경우 이미 한 차례 유찰되어 가격 메리트가 높아졌습니다. 예상 경쟁률은 중간 정도로 보이며, 권장 입찰가는 1억 4천만원 초반대가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 669만원으로 총 투자금은 약 1억 5천만원 내외로 예상됩니다. 명도 과정에서 위반건축과 관련된 협의가 필요할 수 있으니, 이에 대한 대비가 필요합니다.