청라동 상가 경매, 4회 유찰 1.7억

한줄 요약

4번 유찰된 청라동 상가, 최저입찰가 1.7억으로 매력적이지만 경계벽 문제는 유의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 1층109호 (청라동,청라레이크봄)

이번 경매 물건은 인천 서구 청라동에 위치한 상가입니다. 청라한내로에 자리한 이 상가는 주변에 다양한 상업시설이 있어 유동인구가 많습니다. 하지만 인접 호수와 경계벽 없이 일체로 이용 중이라 공간활용에 제약이 있을 수 있습니다. 감정인의 소견에 따르면 경계벽 복원은 용이하다고 하지만, 추가 비용과 시간 소요는 염두에 두셔야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 1,500만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 7,167만원으로 76% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편인데, 이는 공간 활용의 제약 때문일 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가를 1억 8,025만원 전후로 보고 준비하시면 될 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 2일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 순위에 주의해야 합니다. 유치권 또는 법정지상권은 확인되지 않았지만, 경계벽 복원 문제로 인해 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4번의 유찰은 이 상가의 매력보다 리스크가 크다는 신호일 수 있습니다. 다만, 청라 지역은 개발 호재가 지속되고 있어 장기적으로 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 계산되지만, 경계벽 복원 비용을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 높지 않을 것으로 예상되지만, 경계벽 문제를 해결할 수 있는 전략이 필요합니다. 권장 입찰가는 1억 8천만원 선이며, 취등록세 약 829만원을 포함해 총 투자금 1억 9천만원 내외로 계획하시면 됩니다. 복원 비용과 임차인 대항력을 꼼꼼히 체크한 후 입찰하는 것이 좋겠습니다.