울산 산하동 아파트 경매, 4회 유찰 3,865만

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 3,865만원, 하지만 외벽 파손과 권리관계가 복잡해 신중한 접근 필요

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 3층302호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산 북구 산하동에 위치한 강동블루마더테라스 3층 302호 아파트입니다. 면적 정보는 부족하지만, 주변은 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 지역입니다. 다만, 건물 외벽 마감 부분이 일부 파손되어 있다는 점은 직접 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 6,100만원에서 4회 유찰로 최저가가 3,865만원까지 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교해보면 약 76% 할인된 가격으로, 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 4,058만원 전후가 될 것으로 보입니다. 하지만 이 정도의 가격 하락에는 이유가 있겠죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년의 근저당권이고, 토지에 대한 압류가 2024년에 발생했습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다. 대지권이 변경된 점과 외벽 파손 문제는 유의해야 할 부분입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 확실한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

4회 유찰된 점을 감안하면, 입찰자들이 관망 중일 가능성이 높습니다. 외벽 파손 문제 해결과 권리관계의 복잡성을 해결할 수 있다면, 전세나 매매로 돌릴 시 수익률은 괜찮을 것입니다. 하지만 예상 수익률을 높이기 위해서는 추가적인 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 외벽 파손과 권리관계가 다소 걸립니다. 예상 경쟁률은 낮을 것이고, 입찰가는 최저가를 살짝 넘어서는 4,000만원 초반이 적당할 것입니다. 취등록세는 약 186만원 정도 예상됩니다. 신중하게 접근하되, 리스크를 감내할 수 있다면 투자 가치가 있을 수도 있습니다.