영천 문내동 부동산 경매, 3회 유찰 4.3억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 떨어졌지만, 유찰 이유와 권리관계 분석이 필수적입니다.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 문내동 158

경상북도 영천시 문내동에 위치한 이 부동산은 359.0㎡ 규모로, 약 108.6평에 달합니다. 영천은 상대적으로 교통이 불편할 수 있으나, 최근 지역 개발 계획이 있어 주목할 만합니다. 주변 환경은 주거 지역으로 주택과 생활 편의 시설이 적당히 분포해 있어, 거주용으로도 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 5,515만원이었으나, 현재 최저입찰가는 4억 3,051만원으로 감정가의 34%에 불과합니다. 인근 지역의 실거래가와 비교시 약 66% 할인된 가격입니다. 내 경험상, 이런 가격대는 투자자들의 관심을 끌기에 충분하지만, 그만큼 유찰 이유를 꼭 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 4억 5,204만원 전후로, 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2017년 7월 21일 설정된 근저당권입니다. 제시외 건물이 포함된 일괄 매각 물건이므로, 제시외 건물의 법적 지위도 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없어, 철저한 권리분석이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 호재와 악재가 공존합니다. 큰 폭의 할인율은 매력적이지만, 유찰 이유와 권리 문제로 인한 리스크가 있습니다. 만약 예상 수익률이 긍정적이라면, 주거용 또는 임대용으로 수익을 올릴 수 있을 것입니다. 하지만, 리스크를 감수할 준비가 되어 있어야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 예상 경쟁률이 높지 않을 수 있습니다. 권장 입찰가는 4억 5천만원 수준을 고려해볼 만하며, 취등록세 약 2,079만원을 포함하여 총 투자금은 4억 7천만원 정도가 예상됩니다. 이번 경매의 핵심은 유찰 이유를 철저히 분석하고, 그에 맞는 가격 전략을 세우는 것입니다.