성산 상남동 상가 경매, 10회 유찰 251만

한줄 요약

감정가 대비 94% 할인된 가격은 매력적이지만, 장기간 유찰된 이유를 반드시 점검해야 함.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 성산구 마디미로21번길 8, 지하2층201호 (상남동,미리내빌딩)

성산구 상남동 미리내빌딩 지하 2층에 위치한 상가입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 상가라는 점에서 위치와 접근성이 중요합니다. 상남동은 창원의 중심지 중 하나로, 인근에 상업시설과 교통망이 잘 발달해 있어 잠재적으로 유동인구가 많습니다. 하지만 현재 공실 상태로 장기간 관리 없이 방치되어 있다는 점이 걸립니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4,000만 원인데, 현재 최저입찰가는 251만 원으로 감정가의 6%에 불과합니다. 이 정도면 거의 헐값 수준이라 할 수 있는데, 문제는 10회 유찰됐다는 점입니다. 인근 시세와 비교해보면, 실거래가의 5~10% 수준이라 할 수 있을 텐데, 이 정도면 가격이 매력적인 건 확실합니다. 예상 낙찰가는 264만 원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년 10월 19일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당 외에 다른 권리는 없으나, 공실 상태로 장기간 방치된 점이 문제가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하겠으며, 현재로서는 임차인이 없는 것으로 보입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 점검이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10번 유찰됐다는 것은 심각한 문제가 있거나, 시장에서 외면받고 있다는 뜻입니다. 하지만 이 가격이라면 리모델링을 통해 가치를 높이고, 임대 수익을 기대할 수도 있습니다. 예상 수익률은 리모델링 비용을 고려해도 연 10% 이상 가능할 것으로 보입니다. 다만, 공실 상태 해결과 명도 과정에서의 난이도가 높을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 사실상 관심을 두는 사람이 거의 없을 수 있다는 것이죠. 권장 입찰가는 260만 원 정도로 설정하고, 취등록세 약 12만 원을 포함한 총 투자금은 272만 원 정도로 예상됩니다. 다만, 리스크를 감수할 수 있는 준비가 필요합니다. 확실한 계획이 없다면, 입찰을 신중히 고려해야 할 물건입니다.