경산 임당동 부동산 경매, 2회 유찰 3.9억

한줄 요약

경산 임당동 부동산 경매 물건, 2회 유찰로 가격이 절반으로 떨어졌지만, 전세사기 피해자 우선매수청구권이 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상북도 경산시 임당동 585

이번 경매 물건은 경산시 임당동에 위치한 236.0㎡(약 71.4평)의 부동산입니다. 임당동은 경산시의 중심부에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 다양한 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 해당 물건은 제시외 건물이 포함되어 있으며, 일부가 위반건축물로 등재되어 있는 점이 걸림돌로 작용할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 846만원이었지만, 2회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 3억 9,614만원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 인근 지역의 최근 실거래가는 약 6억 정도로 파악됩니다. 따라서 이 물건은 인근 시세 대비 약 35% 저렴하게 나온 상태입니다. 솔직히 말하면, 유찰된 이유를 잘 파악하고 접근한다면 매력적인 가격이 아닐 수 없습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 10월 17일의 근저당권입니다. 임차인 중 전세사기 피해자가 있어, 특별법에 따라 우선매수청구권이 있을 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 복잡한 상황이 발생할 가능성이 있다는 의미입니다. 게다가 제시외 건물이 위반건축물로 등재되어 있어, 추가적인 법적 문제나 비용이 발생할 수 있는 점도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 장점은 저렴한 가격입니다. 그러나 전세사기 피해자 우선매수청구권과 위반건축물 문제는 해결해야 할 리스크입니다. 예상 수익률은 월세로 전환 시 연 6% 정도로 계산되지만, 이는 명도 및 리모델링에 필요한 비용을 고려하지 않은 수치입니다. 실거주보다는 중장기 투자 관점에서 접근하는 것이 좋을 것 같습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 유형의 물건은 경쟁률이 낮을 수 있지만, 전세사기 피해자와의 협의가 필요하므로 법무사와의 상담을 권장합니다. 예상 낙찰가는 4억 1,595만원 전후로 보이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 4억 3,508만원이 예상됩니다. 최종적으로 입찰 전 법적 리스크를 충분히 검토하는 것이 중요합니다.