유성구 덕명서로 주택 경매, 18.5억

한줄 요약

이 물건은 감정가 대비 31% 할인된 가격에 입찰할 수 있는 기회지만, 임차인 현황과 권리분석이 필수적입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15

대전광역시 유성구 덕명서로12번길 15에 위치한 이 물건은 대지 483.5㎡(146.3평)의 상당한 크기를 자랑합니다. 1층은 공실 상태의 근린생활시설과 계단실로 이루어져 있으며, 2층과 3층에는 각각 5가구의 다가구주택, 4층에는 3가구, 그리고 옥탑에는 누다락이 있습니다. 주변은 주택지로 이루어져 있어 조용한 환경을 제공하며, 교통도 비교적 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 26억 4,477만원이었으나 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 18억 5,133만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 31% 할인된 가격으로, 인근 유사 물건의 시세와 비교하면 매력적인 가격입니다. 내 경험상, 대전 지역의 평균 낙찰가율을 고려한 예상 낙찰가는 대략 19억 4,390만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 18일과 11월 28일에 설정된 두 개의 근저당권입니다. 이 근저당권이 모두 말소될 가능성이 높지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부와 배당 순위도 주의 깊게 살펴봐야 하며, 제시외 건물이 포함되어 있는 점도 고려해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 항상 조심해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 수익형 부동산으로 활용하기 좋습니다. 만약 전세나 월세로 돌릴 경우, 연간 수익률은 기대할 만한 수준일 것입니다. 그러나 한 가지 걸리는 건 임차인 현황이 불확실하다는 점입니다. 호재로는 유성구의 꾸준한 발전 가능성이 있지만, 공실 상태의 1층 공간은 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 높을 것으로 보입니다. 첫 유찰 후 가격이 크게 내려갔기 때문입니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 감정가 대비 75% 수준인 약 19억 5천만 원으로 잡는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 8,941만원 정도가 예상되며, 총 투자금은 이보다 더 들어갈 수 있습니다. 임차인 문제를 해결할 수 있는 자신감이 있다면, 입찰에 도전해볼 만한 가치가 있습니다.