서구 변동중로 부동산 경매, 2회 유찰 9.8억

한줄 요약

2회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 대전 서구 변동중로의 부동산 경매 물건, 하지만 권리분석이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 변동중로 24-11

대전광역시 서구 변동중로 24-11에 위치한 이 부동산은 총 면적이 424.7㎡(약 128.5평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 대중교통 접근성도 무난한 편입니다. 주차 공간이나 부대시설 여부는 현장 방문이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 20억 1,628만원이었으나, 2회 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 9억 8,798만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 유사 매물의 실거래가는 약 15억 수준이므로, 현재 최저가로 입찰할 경우 상당한 할인 효과를 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 10억 3,738만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 근저당으로, 2022.01.03에 설정된 것이 기준입니다. 또한, 2021.11.08에 설정된 선순위 근저당도 존재합니다. 임차인 현황은 등기부등본 및 현황조사서 확인이 필요하며, 제시외 물건이 포함되어 있는 점도 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 서류 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 가격입니다. 2회 유찰로 인한 할인 폭은 매력적입니다. 하지만, 임차인 대항력이나 제시외 물건의 존재는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하면, 월세 전환시 연 5.5% 정도로 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움은 예상해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 인근 실거래가와 경매시장 동향을 고려해 10억 1천만원에서 10억 3천만원 사이를 추천합니다. 취등록세는 약 4,771만원 예상되며, 총 투자금은 11억 초반대에서 해결 가능합니다. 초기 명도 비용과 권리분석에 대한 확실한 확인이 필요합니다.