유성 신성동 부동산 경매, 10.7억

한줄 요약

솔직히 말하면, 이번 경매 물건은 가격이 매력적이지만, 임차인 현황 확인이 관건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3366

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 신성동 149-14

대전광역시 유성구 신성동에 위치한 이 부동산은 224.2㎡(67.8평) 규모로, 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있으며, 교통편도 나쁘지 않습니다. 유성온천역에서 차량으로 약 10분 거리에 위치해 있으며, 인근에 대학교와 연구단지가 있어 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건의 감정가는 15억 3,702만원이지만, 1회 유찰되어 최저입찰가는 10억 7,591만원으로, 감정가 대비 31% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 유사 면적 부동산 시세는 약 15~16억 정도로 추정되며, 현재 최저입찰가는 시세 대비 약 28% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 약 11억 2,971만원으로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년과 2020년에 설정된 근저당권입니다. 이들 근저당권 모두 말소가 가능할 것으로 보입니다만, 임차인 현황이 명확하지 않아 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 포함된 상태로 매각되므로, 이 부분에 대한 권리 관계도 명확히 해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮지만, 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 지역은 대학교와 연구단지 덕분에 임대 수익률이 괜찮은 편입니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 5%대가 될 것으로 보입니다. 다만, 한 가지 걸리는 건 임차인 현황입니다. 임차인의 대항력 여부와 명도 문제는 반드시 사전에 해결해야 할 부분입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 1회 유찰 후 가격이 내려왔기에 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다. 예상 경쟁률은 중간 정도, 즉 5~7명 정도의 입찰자가 참여할 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 11억 초반으로 잡고, 취등록세 약 5,196만원을 포함해 총 투자금을 11억 5천만원 정도로 예상합니다. 임차인 문제만 잘 해결된다면 괜찮은 투자 기회가 될 것입니다.