유성 전민로 부동산 경매, 2회 유찰 5.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 이상 떨어진 매력적인 부동산, 하지만 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 전민로18번길 34

대전광역시 유성구 전민로18번길 34에 위치한 이 부동산은 면적이 194.6㎡ (58.9평)로 꽤 널찍한 편입니다. 일괄매각으로 진행되며, 특히 2~4층의 발코니 및 확장부분이 감정평가에 포함되어 있다는 점이 눈에 띕니다. 교통 상황은 대전의 다른 지역에 비해 조금 불편할 수 있지만, 주변 환경은 쾌적한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 9,662만원으로 시작했지만, 현재 최저입찰가는 5억 8,634만원까지 떨어졌습니다. 2회 유찰로 인해 감정가 대비 52% 할인된 상태죠. 인근 시세와 비교했을 때, 가격 경쟁력이 상당히 있는 편입니다. 예상 낙찰가는 6억 1,566만원 전후로 보이지만, 유찰이 반복되는 이유를 고려할 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 부분은 말소기준권리입니다. 목록1의 근저당권이 2021년 7월 23일, 목록2의 근저당권이 2021년 1월 27일에 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 염두에 둬야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 철저히 검토해야 안전하겠죠.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격이 많이 떨어졌다는 점에서 투자 매력은 충분합니다. 그러나 2회 유찰된 이유가 무엇인지 명확히 파악해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상 가능할 것으로 보이며, 대전의 부동산 시장 상황에 따라 호재로 작용할 수 있습니다. 다만, 유찰 이유가 권리나 점유 문제라면 리스크가 커질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 꽤 높을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가에 근접한 6억 1,500만원 정도로 설정하는 게 좋겠습니다. 취등록세는 약 2,832만원으로 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 약 6억 4,332만원에 달할 것입니다. 안전한 투자를 위해 권리분석에 시간을 투자하길 적극 권장합니다.