빛가람동 사무실 경매, 5회 유찰 3,985만

한줄 요약

매력적인 가격이지만, 5회 유찰된 이유를 신중히 검토해야 할 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 교육길 13, 디동 4층 2-410호 (빛가람동,스마트파크지식산업센터)

전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 스마트파크지식산업센터 내 사무실입니다. 건물 내 디동 4층에 위치한 2-410호로, 면적이 제공되지 않아 정확한 사용 용도를 파악하기 어렵습니다. 주변에는 산업단지와 상업시설이 조성되어 있어, 업무와 관련된 인프라는 잘 갖춰져 있습니다. 교통은 대중교통보다는 차량 이용이 더 편리한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 3,900만원이지만, 5회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 3,985만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 28% 수준으로, 상당히 큰 폭의 할인입니다. 인근 사무실 시세와 비교해도 큰 폭의 할인율을 자랑하지만, 유찰이 잦았던 만큼 그 이유를 면밀히 파악해야 합니다. 예상 낙찰가는 4,184만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 14일 설정된 근저당권입니다. 이는 낙찰 시 소멸될 가능성이 높지만, 임차인 현황에 대한 확인이 필요합니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 전입일과 확정일자를 확인하여 배당 순위를 체크해야 합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 없으나, 추가 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유가 가장 큰 리스크입니다. 주변 개발 호재가 있는지, 혹은 근처 상업지구의 활성화 여부를 살펴볼 필요가 있습니다. 예상 수익률은 인근 사무실 임대료를 기준으로 산정해야 하지만, 현재 임차 수요에 대한 파악이 어려워 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 5번의 유찰이 말해주듯, 관망세가 강하다는 의미입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 4,184만원 내외로 잡되, 취등록세 약 192만원을 포함하여 총 투자금을 계산해야 합니다. 입찰 전에는 반드시 임차인의 대항력 여부를 최종 확인하고, 유찰 이유를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.