광산 쌍암동 아파트 경매, 9회 유찰 932만

한줄 요약

솔직히 말하면, 9회 유찰된 이 물건은 매력적인 가격이지만 권리분석에서 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 첨단강변로99번길 21, 3층 303호 (쌍암동,윤진리안채)

광주광역시 광산구 쌍암동에 위치한 윤진리안채 아파트입니다. 첨단강변로99번길에 있어 교통 접근성이 나쁘지 않고, 주변에는 생활 편의시설이 갖춰져 있습니다. 물건의 면적 정보가 제공되지 않았지만, 3층에 위치해 있어 채광은 괜찮을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 7,940만원에서 9회 유찰로 최저 입찰가가 932만원까지 내려왔습니다. 감정가의 11% 수준으로, 인근 시세와 비교하면 초저가 매물입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 979만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 9월 29일 가압류입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하는데, 임차인보다 빠른 조세 교부권자들이 있어 배당순위에서 우선하는 상황입니다. 이로 인해 명도 리스크가 존재하며, 전세사기 피해자의 우선매수권도 문제될 수 있습니다. 등기부와 현황조사서 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

9회 유찰된 만큼, 매력적인 가격이지만 권리분석에서 리스크가 큽니다. 예상 수익률도 낮은 편이며, 해당 지역에 특별한 개발 호재는 없어 보입니다. 조세채권으로 인해 추가 비용 발생 가능성이 있고, 명도 문제가 복잡할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 대한 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 약 950만원으로 잡고, 취등록세 약 45만원을 포함한 총 투자금을 계산해야 합니다. 하지만 명도 문제와 조세채권에 대한 대비가 필요하므로, 입찰 전 꼼꼼한 준비가 필수입니다.