김제 신풍동 토지 경매, 3억 6,904만

한줄 요약

3번 유찰로 가격이 대폭 떨어졌지만, 유치권 문제는 해결된 상태라 입찰 매력 있음.

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경매물건 주소 보기 전라북도 김제시 신풍동 447-6

전라북도 김제시 신풍동에 위치한 이 토지는 면적이 756.0㎡(약 228.7평)로 상당히 넓습니다. 주변은 주거와 농업 지역이 혼재된 곳으로, 개발 가능성이 있는 지역으로 보입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으나 대지로의 전환 가능성이 있어 주목할 만합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 10억 7,592만원이었으나 3번의 유찰을 거쳐 최저입찰가는 3억 6,904만원으로 감정가 대비 66% 할인된 상태입니다. 인근 유사 토지의 실거래가는 약 5억 원대로 파악되며, 현재 최저입찰가는 이보다 28% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가를 3억 8,749만원 전후로 본다면 상당한 매력이 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 4월 16일 설정된 근저당권입니다. 이 외에도 다양한 권리가 얽혀 있어 복잡한 상황이지만, 유치권 부존재 확인 확정판결이 나와 유치권 문제는 해결된 상태입니다. 다만, 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서의 확인이 필요합니다. 특히, 목록에 지분매각과 미완공된 건물이 포함되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 이 물건은 가격 매력은 있지만 개발 잠재력에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 예상 수익률은 직접 개발할 경우를 제외하고는 뚜렷한 수익 모델을 찾기 어렵습니다. 하지만, 김제시의 개발계획이나 주변 환경의 변화가 있다면 긍정적일 수 있습니다. 다만, 미완공 건물의 현황과 향후 사용계획을 명확히 해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 대한 예상 경쟁률은 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 3억 8천만원에서 4억원 사이로 보며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3억 9,486만원이 예상됩니다. 리스크는 있지만, 유치권 문제 해결과 저렴한 가격 때문에 투자 가치가 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도는 충분히 고려해야 합니다.