노형동 오피스텔 경매, 7회 유찰 7천만

한줄 요약

7번 유찰되어 최저가 7천만원으로 떨어진 노형동 오피스텔, 그러나 임차인 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 원노형남1길 11, 16층1610호 (노형동,이편한세상시티노형)

이 물건은 제주시 노형동에 위치한 '이편한세상시티노형' 오피스텔입니다. 16층에 위치해 있어 전망이 좋을 것으로 기대되며, 주거용 오피스텔로 사용 중입니다. 노형동은 제주 시내에서도 인프라가 잘 갖춰진 곳이라 생활 편의성이 높습니다. 다만, 구체적인 면적 정보가 제공되지 않아 추후 등기부 등본 또는 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,900만원이었으나 7회 유찰로 최저입찰가가 7,047만원까지 떨어졌습니다. 인근 시세와 비교하면 약 89% 할인된 가격으로, 정말 저렴합니다. 제주 지역 오피스텔 평균 시세를 고려할 때, 상당히 매력적인 가격입니다. 최저입찰가로 입찰 시 예상 낙찰가는 약 7,399만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

권리분석에서 가장 중요한 점은 말소기준권리가 2020년 8월 7일의 근저당이라는 것입니다. 등기부 등본을 통해 임차인 현황을 파악해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 유치권, 법정지상권 등의 가능성은 낮아 보이지만, 명도 과정에서의 난이도는 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 정도 가격이면 수익률 측면에서 굉장한 메리트가 있습니다. 특히, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추산됩니다. 그러나, 7회 유찰된 이유를 고려해야 합니다. 임차인 문제와 명도 난이도가 가장 큰 리스크입니다. 제주 지역의 관광 및 부동산 시장의 변동성도 한 가지 걸리는 부분입니다.

내가 입찰한다면

입찰 시 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 7회 유찰된 만큼, 입찰자들이 여전히 관망 중일 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가와 비슷한 7,399만원 정도가 적절해 보입니다. 취등록세 약 340만원을 포함하면 총 투자금은 약 7,739만원이 예상됩니다. 하지만 임차인과의 명도 협상, 법률적 사항을 철저히 검토하고 접근하는 것이 무엇보다 중요합니다.