법정지상권 경매에서 싼 땅을 그냥 보낸 이유

몇 해 전, 감정가 2억 원짜리 땅이 1억 원 초반까지 내려온 걸 봤습니다. 도로도 붙어 있고 주변 거래도 활발했습니다. 그런데 현장에 가니 땅 한가운데 남의 건물이 서 있더군요. 매각물건명세서에는 ‘법정지상권 성립 여지 있음’이라고 적혀 있었습니다. 입찰장까지 갔지만 응찰하지 않았습니다. 싸게 낙찰받는 것보다, 낙찰 후 그 땅을 어떻게 쓸 수 있는지가 더 중요했기 때문입니다.

‘성립 여지 있음’은 답이 아닙니다

법정지상권은 일정한 요건을 갖추면 건물 소유자가 남의 땅을 건물 소유를 위해 사용할 수 있는 권리입니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우를 규정합니다. 땅을 낙찰받았다는 이유만으로 건물 철거를 요구할 수 있다고 생각하면 위험합니다.

제가 먼저 보는 건 날짜 세 개입니다. 토지에 저당권이 설정된 날, 그때 건물이 존재했는지, 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라지는지입니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지도 확인합니다. 현재 등기부에 적힌 소유자만 보면 놓치기 쉽습니다. 소유권이 중간에 바뀌었다면 과거 기록까지 거슬러 올라가야 합니다.

건물의 등기 여부만으로 판단하는 것도 위험합니다. 미등기 건물이라고 해서 무조건 권리가 없는 건 아닙니다. 반대로 낡은 건물이 현장에 있다는 사실만으로 법정지상권이 생기는 것도 아닙니다. 대법원은 저당권 설정 당시의 건물 존재와 소유관계를 중요하게 봅니다. 건축 중이었다면 당시 어느 정도까지 지어졌는지에 따라 판단이 더 복잡해집니다.

제가 입찰 전에 맞춰 보는 서류와 현장

매각물건명세서의 한 줄은 조사 출발점입니다. 법원이 그 문구로 권리 성립을 확정해 준다는 뜻은 아닙니다. 먼저 토지와 건물의 등기사항전부증명서를 나란히 놓고 저당권 설정일과 소유권 변동일을 적습니다. 필요하면 폐쇄등기 기록도 봅니다. 건물이 미등기라면 건축물대장, 과세 기록, 당시 사진처럼 존재 시점을 뒷받침할 자료를 더 찾아야 합니다.

• 매각물건명세서에서 법정지상권 관련 기재와 특별매각조건을 확인합니다.
• 현황조사서와 감정평가서를 비교해 실제 건물 위치, 점유자, 평가에서 제외된 부분을 봅니다.
• 토지·건물의 등기 기록에서 저당권 설정 당시 소유자가 같았는지 확인합니다.
• 건축물대장과 현장 사진으로 건물의 규모, 구조, 증축 흔적을 대조합니다.

현장에서는 건물이 땅의 어느 부분을 차지하는지도 봅니다. 건물 바닥 면적만 재고 돌아오면 부족합니다. 출입구와 통행로, 설비가 놓인 자리까지 살펴야 실제로 쓸 수 있는 땅이 얼마나 남는지 감이 옵니다. 오래된 창고가 한쪽 구석에 있으면 협의 여지가 있다고 생각하기 쉽지만, 건물 소유자가 사용하는 범위는 도면만 보고 단정하기 어렵습니다.

낙찰가가 낮아도 계산이 안 맞는 이유

가령 빈 땅으로 자유롭게 쓸 수 있을 때 시세가 2억 원이고, 건물이 있는 상태의 낙찰 예상가가 1억 2천만 원이라고 해봅시다. 차액 8천만 원을 곧바로 수익으로 적으면 안 됩니다. 법정지상권이 인정되면 건물 소유자와 매수 협의를 하거나 지료 문제를 다뤄야 할 수 있습니다. 협의가 안 되면 소송 비용과 시간이 들어갑니다. 그동안 취득세, 이자, 보유 비용도 나갑니다. 이 숫자는 계산 방식을 보여 주기 위한 예시일 뿐, 실제 물건의 적정 입찰가가 아닙니다.

지료도 낙찰자가 마음대로 정해 청구할 수 있는 금액이 아닙니다. 민법 제366조는 당사자의 청구가 있으면 법원이 정하도록 합니다. 월세처럼 곧바로 일정 금액이 들어올 거라고 수익표에 넣으면 계산이 틀어집니다. 법정지상권이 성립하지 않는다고 판단한 경우에도 일이 저절로 끝나지는 않습니다. 건물 소유자가 다투면 철거나 토지 인도까지 시간과 비용이 들 수 있습니다.

대출 가능액도 입찰 전에 따로 확인합니다. 건물이 있는 토지는 담보 평가와 대출 심사에서 예상과 다른 답이 나올 수 있습니다. 잔금일에야 자금이 모자란 걸 알면 입찰보증금까지 위험해집니다. 저는 이런 물건일수록 예상 낙찰가보다 현금 여력과 버틸 수 있는 기간을 먼저 적습니다.

그날 제가 입찰표를 접은 까닭

그 땅은 현장에 건물이 있는 건 확실했지만, 저당권 설정 당시의 건물 상태를 자료만으로 자신 있게 판단하기 어려웠습니다. 건물 소유자와 협의할 가능성도 확인되지 않았고요. 가격이 한 번 더 내려가면 된다는 생각은 들었습니다. 그런데 불확실한 권리를 제 편한 쪽으로 가정해야만 수익이 나는 물건이라면, 제 입찰가는 이미 너무 높은 셈입니다.

법정지상권 경매에서 싸다는 말은 출발점일 뿐입니다. 날짜와 소유관계가 분명하고, 현장을 본 뒤에도 비용과 시간을 감당할 수 있어야 입찰가를 쓸 수 있습니다. 제가 놓친 땅이 나중에 좋은 투자가 됐을 수도 있습니다. 그래도 모르는 부분을 남긴 채 낙찰받지 않은 선택은 지금도 아깝지 않습니다.