연제구 과정로 부동산 경매, 2회 유찰 18억

한줄 요약

2회 유찰로 매력적인 가격이지만 지하 주차장의 침수 문제는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 과정로 165-2

부산 연제구 과정로에 위치한 이 부동산은 대지 면적이 396.7㎡(약 120평)로 꽤 넓습니다. 주변은 주거지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 교통도 편리한 편이라 실거주 및 임대 모두 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 무려 37억 9,549만원이지만, 두 번의 유찰로 현재 최저입찰가는 18억 5,979만원입니다. 감정가 대비 51% 저렴해졌습니다. 인근 유사 매물의 시세를 고려할 때, 약 28% 이상 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 19억 5,278만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 2일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 하며, 아직 대항력이 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 지하 주차장에 물이 고여 있다는 점은 유치권이나 법정지상권과 관련된 문제를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 침수 문제는 큰 리스크입니다. 그러나 이 가격대에서는 충분히 고려해볼 만합니다. 침수 문제를 해결한다면 임대 수익률도 높아질 수 있습니다. 예상 수익률은 감가상각과 수리비를 고려해도 연 6% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 19억 초반대가 적당해 보입니다. 취득세와 등록세를 포함하여 총 투자금은 약 19억 8,260만원 수준이 될 것입니다. 리스크를 감안하더라도 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.