화성 장안면 토지 경매, 2회 유찰 2.2억

한줄 요약

유찰로 가격은 매력적이나 법적 리스크와 농지 취득 제한이 큰 변수로 작용할 수 있는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 장안면 장안리 96

경기도 화성시 장안면 장안리에 위치한 대규모 토지로, 면적은 2808.0㎡ (849.4평)에 이릅니다. 해당 지역은 주로 농업용지로 구성되어 있으며, 주변은 전원주택 및 농경지가 많은 편입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자연과 가까운 환경을 선호하는 투자자에게는 적합할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,743만원이었으나 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 2억 2,414만원까지 하락했습니다, 감정가의 48% 수준으로 약 52% 할인된 가격입니다. 인근 유사 토지의 실거래가 대비 큰 폭의 할인율로, 예상 낙찰가는 2억 3,535만원 전후로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 14일과 9월 22일 설정된 근저당권입니다. 이 외에 임차인 대항력 여부는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 특이사항으로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 목록 1, 5번의 원상회복명령 가능성과 전기타 설치 여부도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 면에서 매력적이나 농지 취득과 관련된 법적 절차가 복잡할 수 있습니다. 장안리 산5-5 토지와 일단으로 개발행위가 허가되어 있다는 점은 긍정적입니다. 하지만, 농지로의 용도 제한과 원상회복명령 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 높지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 2억 3천만원 내외로 추천합니다. 취등록세는 약 1,082만원으로, 총 투자금은 2억 3천만원 초반대를 예상합니다. 농지 취득 자격 증명과 관련된 리스크를 충분히 검토한 후 입찰하는 것이 중요합니다.