수원 팔달구 펠리체 경매, 3회 유찰 1.9억

한줄 요약

솔직히 말하면, 감정가의 34%로 떨어진 최저가가 매력적이지만, 유찰 이유와 권리분석이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 22, 지층101호 (지동,펠리체)

경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길에 위치한 펠리체의 지층 101호 물건입니다. 지하층이라는 점이 약간 걱정되기는 하지만, 팔달구 중심부에 위치해 있어 교통과 생활 편의성은 우수한 편입니다. 다만, 면적이 0.0㎡로 표시되어 있는 건 좀 이상한데, 실제 면적 파악이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 5억 6,500만원이었지만, 세 번의 유찰 끝에 최저입찰가는 1억 9,379만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 348만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월에 설정된 근저당권입니다. 특이사항이 없다고는 하지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 정보는 없어 보이지만, 확실히 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 가격 매력도가 있지만, 지하층이라는 점이 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 추정되지만, 주변 환경과 임차 수요를 면밀히 검토해야 합니다. 팔달구 내에서의 개발 호재나 인프라 확충 여부도 체크해보세요.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 가격은 많은 투자자들의 관심을 끌 것입니다. 권장 입찰가는 2억 500만 내외로 잡고, 취등록세 약 936만원을 포함해 총 투자금 2억 1,286만원을 예상해야 합니다. 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있으니, 인도명령 가능 여부를 미리 확인하세요.