서구 도마로 빌라 경매, 2회 유찰 5.9억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 권리분석과 임차인 현황이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마로49번길 9

이 물건은 대전광역시 서구 도마로49번길에 위치한 부동산으로, 면적은 301.3㎡ (약 91.1평)입니다. 주변은 주거지역으로, 근처에 생활편의시설과 학교 등이 잘 갖춰져 있어 주거 환경은 괜찮은 편입니다. 교통 접근성은 대전지하철과 버스 노선이 있어 크게 불편하지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 2,019만원이었지만, 현재 최저입찰가는 5억 9,789만원으로 52%나 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산의 실거래가와 비교하면, 약 30% 이상 저렴하게 나온 셈입니다. 예상 낙찰가는 현재 시장 분위기를 고려해 6억 2,778만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 11월 15일과 2017년 6월 9일의 근저당권이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 제시외 건물이 포함되어 있어 법정지상권이나 유치권 문제도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 충분합니다. 하지만 권리분석에서 드러나는 리스크가 꽤 큽니다. 예상 수익률은 대략 연 5% 정도로 볼 수 있으며, 주변 개발 호재도 큰 편은 아닙니다. 따라서 철저한 권리분석이 선행되어야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 수 있으나, 철저한 권리분석 없이는 위험합니다. 권장 입찰가는 6억 초반 대로 설정하고, 취등록세 약 2,887만원을 포함한 총 투자금은 약 6억 5,665만원으로 예상됩니다. 명도 난이도도 높을 수 있으니, 인도명령 가능 여부를 미리 검토하는 것이 좋겠습니다.