대전 동구 부동산 경매, 신건 19.3억

한줄 요약

처음 경매에 나온 신건이라 예측이 쉽지 않지만, 대규모 면적과 대전 동구의 입지로 주목할 만합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 산내로1287번길 34

대전광역시 동구 산내로1287번길 34에 위치한 이 부동산은 457.5㎡, 즉 약 138.4평의 넓은 면적이 특징입니다. 넉넉한 크기 덕에 다양한 용도로 활용 가능할 듯합니다. 대전 동구는 교통 편의가 좋고 상업시설과도 가까워 생활하기 편리한 위치로 평가됩니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매는 감정가 19억 3,557만원과 동일한 최저입찰가로 시작합니다. 인근 시세와 비교해보면 동일한 수준의 부동산은 대략 20억 초반대에서 거래되고 있습니다. 따라서 감정가와 시세의 차이가 거의 없어, '가격 메리트'는 크지 않다고 볼 수 있습니다. 하지만 대전 동구의 향후 발전 가능성을 고려할 때 장기적으로는 긍정적인 투자로 볼 여지가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2021년 2월 3일 설정된 근저당과 목록2의 2020년 6월 24일 설정된 근저당입니다. 이는 경매로 인한 낙찰 시 모두 말소될 예정이니 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권 및 법정지상권에 대한 명확한 정보는 없으므로, 추가 확인이 필요할 듯합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 초기 투자금이 상당히 큽니다. 취득세와 기타 비용을 포함하면 약 20억 이상의 자금이 필요할 것으로 예상됩니다. 대전 동구에 대한 개발 호재가 있다면 장기적으로 가치가 상승할 가능성은 있겠지만, 단기적 수익을 기대하기에는 부담스러운 부분이 있습니다. 수익률은 현 시점에서 크게 매력적이지 않다는 것이 제 의견입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 신건임에도 불구하고 높은 가격으로 인해 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 벗어나지 않는 선이 좋을 듯합니다. 약 19억 5천만원 정도로 입찰을 계획하면 어떨까 싶습니다. 취등록세는 약 9,348만원이 예상되며, 이를 포함한 총 투자금은 20억을 넘길 것으로 보입니다. 각종 리스크를 감안해 충분한 자금 여유가 있다면 도전해볼 만한 물건입니다.