중구 사득로 부동산 경매, 신건 26.5억

한줄 요약

대전 중구 사득로 부동산 경매, 감정가 그대로 시작해 부담이 큽니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 사득로79번길 67

대전광역시 중구 사득로79번길에 위치한 이 부동산은 486.0㎡(약 147.0평) 크기로, 일괄매각 대상입니다. 제시 외 건물이 포함되며, 5층은 공부상 제2종근린생활시설로 등록되어 있지만 실제로는 다가구주택(4가구)로 사용 중입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재한 지역으로, 교통 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 26억 5,456만원입니다. 감정가의 100%로 시작하는 만큼, 첫 매각이라는 점을 감안하더라도 입찰자에게 다소 부담이 될 수 있습니다. 인근 시세와 비교해봤을 때, 예상 낙찰가가 약 27억 8,729만원 전후로 형성될 가능성이 있어, 시세보다 약간 높게 형성될 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2021년 2월 1일 근저당권과 목록2의 2020년 9월 9일 근저당권이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 고려해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다만, 제시 외 건물 포함 부분에서 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가와 동일한 최저입찰가로 시작하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 다만, 일괄매각이라는 점이 매력적일 수 있고, 다가구주택으로의 전환 가능성도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 약 연 4~5% 정도로 예상되며, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만 대출 이자 부담과 명도 리스크는 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 신건이라 아직 미지수지만, 높은 감정가 때문에 제한적일 수 있습니다. 권장 입찰가는 감정가에서 약간의 할인을 고려해 26억 초반대가 적절할 것으로 보입니다. 취등록세는 약 1억 2,821만원이 예상되며, 총 투자금은 약 30억을 넘길 가능성이 있습니다. 입찰 전, 임차인 확인과 명도 계획은 반드시 세워야 합니다.