장군면 금암리 부동산 경매, 7.6억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 수준으로 떨어졌지만, 맹지라는 점이 신중한 접근이 필요해.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 금암리 318-1

세종특별자치시 장군면 금암리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 10,217㎡(약 3,090평)으로 상당히 넓은 편이야. 주변은 주로 농경지와 전원주택들이 있는 지역이라 대규모 개발보다는 소규모 주택단지나 전원주택 용도로 적합할 수 있지. 다만, 지적도상 맹지라는 점 때문에 도로와의 접근성이 떨어져 실제 활용도가 제한될 수 있어.

가격이 말해주는 것

감정가는 15억 5,357만원인데, 현재 최저입찰가는 7억 6,125만원으로 감정가의 48% 수준이야. 2회 유찰된 만큼 가격이 크게 내려왔지. 인근 지역의 유사 토지 시세를 감안해보면 10억 이상은 충분히 가치가 있는 곳일 수 있어. 하지만 맹지인 점을 고려하면, 최종 낙찰가는 7억 9,931만원 정도를 예상해볼 수 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 9월 3일에 설정된 근저당권이야. 이게 말소되면 후순위 권리들도 자동 말소되니까 큰 문제는 없어 보이지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 해. 특히 맹지이고 경계에 타인 소유로 추정되는 수목이 있어, 경계 측량이 중요해. 일괄매각 조건인데, 매각에서 제외되는 제시외 건물도 있어서 신경 써야 할 부분이 많아.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면 이 물건은 투자자에게 큰 매력보다는 리스크가 더 커 보여. 맹지라는 점과 두 차례나 유찰된 배경을 꼭 파악해야 해. 세종시의 개발 가능성은 있지만, 장군면은 아직 큰 개발 호재가 없는 지역이거든. 예상 수익률을 따지기보다는, 이 토지를 어떻게 활용할 것인지 구체적으로 고민해야 해.

내가 입찰한다면

만약 내가 입찰한다면, 경쟁률은 크게 높지 않을 거라고 생각해. 맹지 특성을 감안해 입찰가를 7억 5천만원 전후로 설정할 것 같아. 취등록세 약 3,676만원을 포함해 총 투자금은 8억 초반으로 예상되지만, 맹지 문제를 해결할 방법이 있다면 도전해볼 가치가 있겠어. 하지만 그게 아니라면, 다른 매물을 고려하는 것도 나쁘지 않다고 생각해.