울주 삼남면 토지 경매, 2회 유찰 1.3억

한줄 요약

가격은 확실히 매력적이지만, 농지취득자격증명과 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 삼남면 상천리 90-30

울산광역시 울주군 삼남면 상천리에 위치한 이 토지는 총 1377㎡(416.5평)입니다. 주변은 전원마을로 조용한 환경이며, 향후 개발 가능성이 있는 지역으로 보입니다. 하지만 대중교통 접근성이 다소 떨어질 수 있으니 차량 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,540만원이었으나, 2회 유찰로 최저입찰가가 1억 3,494만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 51% 할인된 가격으로, 인근 토지 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 내 경험상, 유찰된 이유가 무엇인지 확실히 알아보는 것이 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 5월 11일에 설정된 근저당권입니다. 이를 기준으로 후순위 권리들은 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 대항력이 있는 임차인이 있는지 주의해야 합니다. 농지취득자격증명이 필요한 점도 유의해야 하며, 이를 미제출 시 매수보증금을 반환받을 수 없다는 점이 리스크입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 가격 측면에서 매력적입니다. 하지만 농지취득자격증명과 권리관계의 불확실성이 걸립니다. 예상 수익률은 주변 개발 호재가 있다면 긍정적일 수 있지만, 현재로서는 명확한 개발 계획이 없는 상태입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 여유를 둔 1억 4,169만원 전후로 설정하는 것이 바람직합니다. 취등록세는 약 651만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 1억 5천만원 정도가 될 것입니다. 농지취득자격증명 준비를 철저히 하고, 권리관계를 명확히 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.