밀양 예림리 빌라 경매, 1회 유찰 4.2천만

한줄 요약

11월 16일 입찰 예정, 1회 유찰로 최저입찰가가 4,200만원으로 내려간 밀양 예림리 빌라 25.6평.

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경매물건 주소 경상남도 밀양시 상남면 예림리 963-5 대상빌라 에이동 4층 401호

경상남도 밀양시 상남면 예림리에 위치한 이 빌라는 84.8㎡(25.6평) 크기로, 일반적인 3룸 구조를 갖추고 있을 가능성이 높습니다. 주변은 조용하고 한적한 주택가로, 자연과 가까운 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 시내와의 접근성은 다소 떨어질 수 있으니, 차량이용이 필수적일 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6,000만원이었으나 1회 유찰되어 최저입찰가는 4,200만원으로, 감정가 대비 약 30% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 면적의 실거래가를 고려했을 때, 4,410만원 전후가 예상 낙찰가로 보입니다. 이는 인근 시세와 비교해볼 때 합리적인 가격대라 할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2002년 설정된 근저당권입니다. 현재 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하나, 대항력이 있는 임차인이 없는 것이 가장 이상적입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 여부에 따라 명도 비용이 추가될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 권리는 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 빌라는 큰 호재가 있는 지역은 아닙니다. 다만, 유찰로 인한 가격 메리트가 가장 큰 장점입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5%대 정도로 추정됩니다. 다만, 주변 지역의 발전 가능성이나 인구 유입 등은 기대하기 어려운 점이 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 1회 유찰 후에는 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보고, 권장 입찰가는 4,400만원대가 적당할 것입니다. 취등록세는 약 202만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 4,600만원 선이 될 것입니다. 다만, 명도 과정에서의 추가 비용과 시간을 고려하여 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.