화정동 주택 경매, 4회 유찰 2,646만

한줄 요약

4회나 유찰된 이 주택, 솔직히 말하면 임차인 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 화정2길 21-1, 나동 2층205호 (화정동,영남주택)

울산광역시 동구 화정2길에 위치한 이 주택은 나름 조용한 주거 지역에 자리 잡고 있지만, 면적 정보가 제공되지 않아 내부 구조나 상태는 직접 확인이 필요합니다. 주변 환경은 주거 지역으로 적합하지만 대중교통 연결이 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 5,400만원에서 시작해 4회 유찰 끝에 최저입찰가가 2,646만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 49% 수준으로, 인근 시세 대비 약 51% 할인된 가격입니다. 인근 유사 주택의 실거래가를 감안하면 약 2,778만원에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 부분은 임차인 문제입니다. 2017년 설정된 근저당권이 말소기준권리로 잡혀있고, 임차인의 보증금 5천만원에 대한 배당요구가 있었으나, 임차권 부존재 판결이 확정된 상태입니다. 따라서 임차인 대항력은 없는 것으로 보이지만, 여전히 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 명도 과정에서의 난이도도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이유가 있다는 점에서 리스크가 존재합니다. 임차인 문제를 해결할 수 있다면 매입가 대비 수익률은 괜찮을 수 있지만, 매각 후 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성이 높습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 추산됩니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 약 2,700만원 내외로 설정하되, 임차인 문제 해결 비용을 감안해야 합니다. 취등록세는 약 127만원으로 총 투자금은 2,827만원 전후가 될 것으로 예상됩니다. 이 물건에 관심이 있다면, 철저한 권리 분석과 명도 계획을 세워야 할 것입니다.