진해구 마천동 부지 경매, 7회 유찰 2.6억

한줄 요약

솔직히 말하면, 7번 유찰된 이 물건은 까다로운 조건을 감수할 수 있다면 매력적인 가격의 기회입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 진해구 마천동 47-1

경상남도 창원시 진해구 마천동 47-1에 위치한 이 부지는 1762.0㎡(약 533평)로 상당한 규모를 자랑합니다. 하지만 지적도상 맹지로 되어 있어, 도로 접근성 문제가 걸리는 점입니다. 주변 환경은 주로 농지와 주거지가 혼재되어 있으며, 개발 가능성이 있는 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 7억 3,299만원에서 무려 65% 할인된 2억 6,270만원입니다. 최저입찰가가 상당히 매력적으로 보이지만, 인근 시세를 확인해보면 유사한 조건의 부지와 비교했을 때 약 30% 이상 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2억 7,583만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

근저당권이 2018년 7월 2일에 설정되어 있어 말소기준권리가 명확합니다. 유치권 신고가 있었으나 철회되었고, 법원에서 화해권고결정문이 제출되어 유치권 문제는 거의 해결된 것으로 보입니다. 하지만 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있으니 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요해 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 맹지라는 점은 큰 리스크입니다. 도로 확보 문제를 해결할 수 있는 방법이 있거나, 장기적으로 개발 가능성을 본다면 수익을 기대할 수 있습니다. 현재로서는 직접 개발보다는 장기 투자로 접근하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 예상 수익률은 주변 개발 상황에 따라 변동이 클 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 7번 유찰된 데에는 다 이유가 있기 마련이니까요. 권장 입찰가는 2억 6천만원 초반대에서 시작하되, 취등록세 약 1,268만원을 포함한 총 투자금 2억 8천만원을 넘지 않도록 해야 할 것입니다. 맹지 문제 해결 방안이 확실하다면 충분히 도전해볼 만한 가치가 있습니다.