창원 북면 부동산 경매, 5회 유찰 1.1억

한줄 요약

5회 유찰로 가격 메리트 있지만, 분묘와 제시외 건물 등 제약이 큽니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 북면 마산리 산189

창원시 의창구 북면 마산리에 위치한 대규모 부동산으로, 면적은 약 3만 8천㎡입니다. 주변은 자연경관이 좋지만, 대중교통 접근성이 떨어집니다. 향후 개발 계획에 따라 가치가 달라질 수 있는 잠재력이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,400만원으로 시작했으나, 현재 최저입찰가는 1억 1,389만원으로 75%나 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 1,959만원으로, 여기에 취등록세 약 550만원을 더하면 총 투자금은 1억 2,509만원 정도가 됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 설정된 근저당권으로, 안전하게 말소될 수 있습니다. 하지만 제시외 건물과 분묘가 있어 이 부분이 매각에서 제외됩니다. 임차인 현황은 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 크지 않지만, 분묘가 있는 점은 점유자 인도 과정에서 난항이 예상됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 분묘와 제시외 건물의 존재는 명확한 리스크입니다. 하지만, 향후 개발 가능성이 있다면 수익률은 높아질 수 있습니다. 다만, 단기 수익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

내가 입찰한다면

5회 유찰된 만큼 경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 명도 문제와 추가 비용을 고려해야 합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가 수준인 1억 1,389만원이 적당하며, 추가 비용을 감안해 1억 2천만원 선에서 마무리하는 것이 좋겠습니다. 분묘 관련 문제 해결이 관건입니다.