유천동 아파트 경매, 1회 유찰 3.1억

한줄 요약

대전 중구 유천동 현대아파트, 감정가 대비 30% 저렴한 3.1억에 도전할 만한 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 계백로1615번길 34, 104동 6층601호 (유천동,현대아파트)

유천동 현대아파트는 대전 중구 계백로에 위치해 있습니다. 6층에 위치한 104동 601호로, 교통이 편리한 위치에 자리잡고 있어요. 주변에는 다양한 상업시설과 공원이 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 솔직히 말하면, 면적 정보가 없지만, 일반적인 이 지역 아파트 크기를 고려했을 때 30평대일 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 4억 5,000만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가가 3억 1,500만원으로 내려왔습니다. 인근 아파트 시세가 대략 4억 정도라고 가정하면, 현재 최저입찰가는 시세 대비 22% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 인근 평균 낙찰가율 73%를 적용해보면 약 3억 3,075만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2020년 11월 27일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 확인해야 하므로, 직접 조사하는 게 안전합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권은 없는 듯하니, 권리관계는 비교적 깔끔한 편입니다.

투자 관점에서 보면

유천동은 대전 내에서도 꾸준한 수요가 있는 지역입니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5.0% 이상의 수익을 기대할 수 있습니다. 한 가지 걸리는 건, 첫 유찰 이후 경쟁률이 높아질 가능성이 있다는 점입니다. 호재로는 대전 도시철도 2호선 계획이 있어 중장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률이 다소 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 전략을 조금 보수적으로 가져가는 게 좋습니다. 개인적으로 권장하는 입찰가는 3억 2,000만원을 넘지 않는 것이 안전하다고 봅니다. 취등록세는 약 1,521만원으로, 총 투자금은 대략 3억 4,000만원 정도를 예상하는 게 현실적입니다. 저라면 이 물건에 도전해볼 만하다고 판단합니다.