유성 전민동 부동산 경매, 11.2억

한줄 요약

대전 유성구 전민동의 부동산 경매, 감정가 대비 31% 할인된 매력적인 가격.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 전민동 286-4

대전광역시 유성구 전민동 286-4에 위치한 이 부동산은 250.3㎡(약 75.7평)로 제법 넓은 면적을 자랑해. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통도 나쁘지 않아. 특히 1층과 2층은 건축물대장상 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등록되어 있지만 실제로는 다가구주택으로 활용되고 있다는 점이 흥미로워.

가격이 말해주는 것

감정가는 16억 486만원이지만, 1회 유찰로 최저입찰가가 11억 2,340만원으로 내려왔어. 솔직히 말하면, 인근 시세와 비교해도 감정가의 69% 수준이라 꽤 매력적이라고 볼 수 있어. 예상 낙찰가는 11억 7,957만원 전후로 보고 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 설정된 근저당권이야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 확인해야 하지만, 다가구주택으로 사용 중인 점을 고려할 때 임차인의 대항력 여부는 꼼꼼히 체크해야 해. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 항상 주의하는 게 좋아.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 31% 할인된 가격은 매력적이지만, 다가구주택으로서의 수익률은 현 상태에서 크게 기대하기 어려울 수도 있어. 하지만 유성구는 교육과 연구기관이 몰려 있는 지역이라 장기적으로는 안정적인 수익을 기대할 수 있지 않을까 싶어.

내가 입찰한다면

1회 유찰로 인해 경쟁률이 높아질 가능성이 커. 예상 낙찰가를 고려해 11억 5천만원 대에서 입찰을 준비할 것 같아. 취등록세는 약 5,426만원으로, 총 투자금은 11억 7천만원 정도를 염두에 두는 게 좋아. 다만, 임차인 문제 해결에 대해 충분히 준비가 되어 있어야 해.