나주 빛가람동 지식센터 경매, 7회 유찰 5,762만

한줄 요약

7번 유찰된 나주 빛가람동 지식산업센터, 파격적인 가격이지만 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층씨-132호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

전라남도 나주시 우정로 10에 위치한 게토333지식산업센터 내에 있는 이 물건은 1층에 위치하고 있습니다. 솔직히 말하면, 지식산업센터는 보통 기업체나 스타트업의 사무 공간으로 사용되기에, 개인 투자자보다는 법인 투자자에게 더 적합할 수 있습니다. 주변은 빛가람혁신도시로, 교통편은 나쁘지 않지만, 산업용지 특성상 생활 인프라는 다소 부족할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3억 1,400만원에서 시작해 7회 유찰을 거치며 최저입찰가가 5,762만원으로 떨어졌습니다. 이건 감정가의 18% 수준으로, 무려 82% 할인이 된 셈입니다. 인근 시세와 비교하면 매우 저렴하지만, 솔직히 말하면 이 정도 유찰이 되었다는 건 뭔가 주의할 부분이 있다는 신호일 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 6,050만원 전후로 보면 괜찮겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 5월 3일 설정된 근저당권입니다. 이 부분은 낙찰 후 말소가 되기 때문에 큰 문제는 아닙니다. 하지만 임차인 현황이 불확실하니 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항은 현재로서는 보이지 않습니다만, 항상 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

호재로는 빛가람혁신도시 개발이 있지만, 솔직히 말하면 지식산업센터라는 특성상 일반 부동산과는 다른 리스크가 있습니다. 특히 임대 수익을 기대할 경우 공실 리스크가 클 수 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면 월세 전환 시 연 5% 내외가 될 가능성이 있지만, 이는 임대가 원활히 이루어질 때의 이야기입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 7회 유찰된 만큼 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 6,050만원을 상한선으로 잡고, 취등록세 약 278만원을 포함해 총 투자금을 계산해보는 게 좋겠습니다. 다만, 명도 문제나 임대 수익성 등을 충분히 고려하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.