청주 가덕면 부동산 경매, 15.4억

한줄 요약

솔직히 말하면, 분묘기지권 문제와 송전탑의 존재가 걸리지만, 가격 메리트는 큽니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 산13

이번 경매 물건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리에 위치한 큰 규모의 토지입니다. 면적이 무려 122,776㎡로 약 37,139평에 달합니다. 주변은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있으며, 교통은 다소 불편한 편입니다. 청주 도심과의 접근성이 뛰어난 편은 아니지만, 대규모 토지라는 점에서 개발 가능성을 염두에 둘 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 996만원이었으나, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 15억 4,697만원입니다. 이는 감정가 대비 31% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 토지 시세와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격이라고 할 수 있습니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 16억 2,432만원 정도로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이번 경매의 말소기준권리는 2024년 12월 27일의 경매개시결정입니다. 특이한 점은 지상에 분묘가 있다는 점인데, 분묘기지권이 성립할 가능성이 있어 권리 분석이 중요합니다. 또한, 토지 일부에 송전탑과 전기공급설비가 설치되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 여부도 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

투자 관점에서 보면, 대규모 토지의 장점은 향후 개발 가능성입니다. 하지만 솔직히 말하면, 분묘 문제와 송전탑은 장기적인 가치 상승에 걸림돌이 될 수 있습니다. 예상 수익률은 다른 투자 대비 낮을 수 있지만, 장기적인 안목으로 접근할 가치가 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 첫 유찰 이후 다소 높아질 가능성이 있습니다. 내 개인적인 입찰 전략으로는, 권장 입찰가를 16억 이하로 잡고, 취등록세 약 7,471만원을 포함한 총 투자금을 철저히 계산해야 합니다. 명도 과정에서 분묘와 송전탑 관련 문제가 있을 수 있으니, 사전 조사를 꼼꼼히 하는 것이 중요합니다.