대전 유천동 아파트 경매, 1회 유찰 3.15억

한줄 요약

첫 유찰 후 가격 매력적, 하지만 임차인 현황 파악이 관건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 계백로1615번길 34, 104동 6층601호 (유천동,현대아파트)

대전광역시 중구 유천동의 현대아파트 6층 물건입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 환경은 꽤 괜찮습니다. 계백로에 위치해 대중교통 접근성이 좋고, 인근에 상업시설과 학교도 많은 편입니다. 아파트 단지 자체는 오래되었지만, 편리한 생활 인프라가 장점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,000만원이었으나, 1회 유찰되어 최저입찰가는 3억 1,500만원으로 내려왔습니다. 감정가의 70% 수준입니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교해보면, 약 25% 정도 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 3억 3,075만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 27일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 명도에 난항이 예상될 수 있으니 이를 파악하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 매력은 가격입니다. 대전 유천동은 꾸준한 수요를 보이는 지역으로, 향후 가격 상승 가능성도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외로 추정됩니다. 그러나 임차인 문제와 매각기일까지 남은 시간이 짧다는 점은 리스크 요소입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 1회 유찰 후 가격이 내린 만큼 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 최저입찰가 대비 약간 높은 3억 2,000만원 정도가 적당할 듯합니다. 취등록세 약 1,521만원을 포함해 총 투자금은 약 3억 4,000만원 정도가 될 것으로 보입니다. 임차인 문제만 명확히 해결된다면 충분히 고려해볼 만한 물건입니다.