관악 남현동 빌라 경매, 5회 유찰 9천

한줄 요약

관악 남현동 빌라, 5회 유찰로 가격 매력적이지만 구조적 특이점 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 남현6길 13, 6층601호 (남현동,한샘빌라)

서울 관악구 남현동에 위치한 한샘빌라입니다. 건물은 6층짜리로, 우리가 볼 601호는 복층 구조에 복잡한 상태입니다. 복층이지만 내부통로가 폐쇄되어 상부층이 독립된 호수처럼 사용되고 있어요. 위치는 아마 교통이 편리한 곳일 겁니다만, 내부 구조로 인해 실거주자에게는 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,600만원이지만, 5회 유찰로 최저입찰가는 9,044만원으로 떨어졌어요. 감정가 대비 68% 할인된 금액이죠. 인근 비슷한 매물의 시세를 보면, 이 가격대는 분명 매력적입니다. 예상 낙찰가를 9,496만원 전후로 보면 될 것 같아요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 8일의 근저당권입니다. 다행히 선순위 권리는 없어 보이지만, 집합건물대장과 현황의 차이가 눈에 띕니다. 또한, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요하니 입찰 전 반드시 검토해야 해요. 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보여요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰됐다는 건 뭔가 걸림돌이 있다는 뜻이에요. 내부 구조가 일반적이지 않아 임대 수익을 기대하기엔 다소 부담스러울 수 있습니다. 하지만, 가격이 저렴한 만큼 리모델링 등의 방법으로 가치를 높일 여지가 있습니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 볼 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 왜냐하면 복층 구조의 불편함이 분명한 때문이죠. 권장 입찰가는 9천만원 초반대로 잡고, 취등록세 약 436만원을 포함하면 총 투자금은 9,500만원 정도 예상됩니다. 내 경험상, 이런 물건은 매입 후 리모델링 계획을 철저히 세워야 성공할 가능성이 높습니다.