전주 송천동 부동산 경매, 2회 유찰 12.4억

한줄 요약

가격이 반값까지 떨어진 송천동 부동산, 기회인가 리스크인가?

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1330-15

전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 이 물건은 614.4㎡(185.9평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 주거지와 상업지구가 혼재되어 있어 다양한 활용이 가능할 듯하네요. 교통도 나쁘지 않은 편이라 접근성도 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 25억 3,747만원이었지만, 현재 최저입찰가는 12억 4,336만원으로 반값에 가까운 52% 할인이 적용됐습니다. 인근 시세와 비교하면 이 가격은 상당히 매력적으로 보입니다. 예상 낙찰가는 13억 552만원 전후로 예측되며, 이 가격대라면 꽤 괜찮은 딜이 될 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 17일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 파악할 필요가 있지만, 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 지상에 매각에서 제외되는 컨테이너 2동이 있다는 점은 신경 써야 할 부분입니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로선 낮아 보여요.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰 덕에 가격이 매력적으로 내려왔지만, 왜 유찰됐는지 그 이유를 철저히 확인해야 합니다. 이 지역의 개발 호재나 인프라 확장 가능성도 염두에 두고 투자 판단을 해야겠죠. 월세 수익률로 봤을 때 연 5% 이상은 기대해볼 수 있을 겁니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 예상보다 높지 않을 것으로 보이지만, 그래도 방심은 금물입니다. 권장 입찰가는 12억 후반대를 추천합니다. 취등록세는 약 6,005만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 13억 중반 정도가 될 듯합니다. 명도도 큰 문제 없을 것으로 예상되지만, 점유자 현황은 끝까지 확인해야 합니다.