구좌읍 토지 경매, 신건 4.4억

한줄 요약

제주 구좌읍의 넓은 토지가 감정가 대비 66% 할인된 가격에 첫 경매로 나왔습니다. 하지만 농지 취득 조건과 기존 근저당권 등의 권리분석이 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리 558-1

이 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 평대리에 위치한 토지로, 면적은 무려 2649㎡(801.3평)입니다. 평대리는 제주 동쪽 해안가에 가까운 지역으로, 자연환경이 아름답고 관광객들이 많이 찾는 곳입니다. 주변은 농경지와 소규모 주택가로 구성되어 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있으나, 차량 이용 시 제주 주요 관광지로의 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 13억 667만원으로 산정되었으나, 최저입찰가는 4억 4,818만원으로 감정가의 34%에 불과합니다. 인근 지역의 실거래가를 기준으로 볼 때, 이 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 4억 7,059만원 전후로 추정되며, 이는 감정가 대비 66% 저렴한 수준입니다. 하지만, 이 가격이 매력적으로 보일지라도, 신건이기에 경쟁률을 충분히 고려해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 5월 21일 설정된 근저당권입니다. 특별 매각 조건으로 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 매각 결정기일까지 제출하지 않으면 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 일부 토지는 계획도로에 저촉되어 평가가 이루어졌습니다. 이런 점들은 입찰 전 반드시 확인해야 할 요소들입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 관광지 근처에 위치해 있어 장기적으로 관광 산업의 영향을 받을 가능성이 큽니다. 하지만 농지 취득의 까다로운 조건과 계획도로 저촉 부분은 투자에 있어 리스크 요인이 될 수 있습니다. 예상 수익률을 계산하기 위해서는 농지 활용 계획과 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 신건의 경우 경쟁률이 높은 편입니다. 예상 경쟁률은 두 자리 수가 될 가능성이 높으며, 권장 입찰가는 4억 7,000만원 내외로 조정하는 것이 안정적일 것입니다. 취등록세는 약 2,164만원이 추가로 소요될 것으로 예상됩니다. 이런 점들을 고려하여 전략적으로 접근해야 할 것입니다.