천안 차암동 상가 경매, 3회 유찰 4천만

한줄 요약

3회 유찰 후 10월 20일 재입찰, 감정가 66% 할인된 4,493만원에 도전 가능

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경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 차암동 13 룩소르비즈타워주건축물제1동 1층123호

천안시 서북구 차암동에 위치한 룩소르비즈타워 1층에 자리한 상가입니다. 면적은 37.3㎡(약 11.3평)로 소규모 상업 활동에 적합한 크기죠. 주변은 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구는 확보될 것으로 보입니다. 다만, 이 상가의 구체적인 위치나 접근성은 직접 현장답사를 통해 확인하는 것이 좋겠죠.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,100만원이었지만, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 4,493만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 66% 할인된 금액인데, 인근 상가 실거래가와 비교했을 때 이 가격은 상당히 매력적일 수 있습니다. 인근 시세가 만약 1억에 형성되어 있다면, 현재 최저입찰가는 약 55% 수준입니다. 예상 낙찰가는 4,717만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 7일 설정된 근저당권입니다. 이보다 후순위의 권리는 모두 소멸되며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서로 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 하며, 추가로 유치권이나 법정지상권의 존재 여부도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰은 매력적이면서도 한편으로는 우려가 되는 부분입니다. 유찰 사유를 꼭 확인해야 하는데, 상가의 위치가 비선호 지역이거나 구조에 문제가 있을 수 있죠. 하지만, 가격이 크게 떨어진 만큼 예상 수익률은 높아질 수 있습니다. 만약 월세로 전환할 경우, 연 수익률 10% 이상도 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 가격이 떨어졌다면 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보이며, 권장 입찰가는 5천만원 내외로 잡는 것이 안전할 듯합니다. 취등록세 약 217만원을 포함한 총 투자금은 약 5,217만원으로 예상됩니다. 최종적으로 이 물건을 선택할지 여부는 유찰 이유와 임차인 관련 리스크를 충분히 검토한 후 결정해야 할 것입니다.